Imagina que llevas años pagando puntualmente tu hipoteca, pero una crisis inesperada —un despido, una enfermedad— te deja sin margen para llegar a fin de mes. El banco amenaza con ejecutar la deuda y perder la vivienda parece inevitable. En muchos casos, sin embargo, existe una herramienta legal que puede cambiar el desenlace: el Código de Buenas Prácticas Bancarias. Se trata de un mecanismo que muchos deudores hipotecarios desconocen y que, bien utilizado, puede abrir la puerta a una reestructuración de la deuda, una quita o incluso la dación en pago. En este artículo explicamos qué es, quién puede acogerse y qué papel juega el notario en el proceso.
Qué es el Código de Buenas Prácticas Bancarias
El Código de Buenas Prácticas Bancarias es un conjunto de medidas de carácter voluntario —para las entidades, no para los deudores— aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y desarrollado posteriormente por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Su objetivo es ofrecer alternativas reales a las familias en situación de especial vulnerabilidad que no pueden hacer frente al pago de su hipoteca sobre la vivienda habitual, evitando en la medida de lo posible el lanzamiento o desahucio.
Las entidades financieras que se adhieren a este código —la mayoría de los bancos operativos en España lo han hecho— quedan obligadas a aplicar sus medidas cuando el deudor las solicite y acredite que cumple los requisitos. La adhesión de cada entidad se publica en el Banco de España, lo que aporta transparencia al sistema.
Quién puede beneficiarse de las buenas prácticas bancarias
Para acogerse al código de buenas prácticas bancarias, el deudor debe encontrarse en el denominado «umbral de exclusión», definido con precisión por el artículo 3 del Real Decreto-ley 6/2012 y sus sucesivas modificaciones. Entre los requisitos más relevantes se encuentran que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de ingresos procedentes del trabajo o de actividades económicas, que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos del conjunto familiar y que el préstamo recaiga sobre la vivienda habitual del deudor, adquirida antes de determinadas fechas según la versión aplicable de la norma.
La norma también tiene en cuenta situaciones de especial vulnerabilidad, como familias numerosas, monoparentales con hijos a cargo, personas con discapacidad o en situación de desempleo de larga duración. No se trata, por tanto, de un recurso exclusivo de quienes se encuentran en la pobreza extrema, sino de un mecanismo pensado para proteger a la clase media que atraviesa una situación económica sobrevenida y de difícil reversión a corto plazo.
Las tres fases del Código: reestructuración, quita y dación en pago
El código de buenas prácticas bancarias articula su protección en tres escalones sucesivos, de menor a mayor impacto sobre la deuda.
El primer escalón es la reestructuración de la deuda hipotecaria. La entidad debe ofrecer al deudor un plan de reestructuración que incluya, como mínimo, una carencia en la amortización de capital de cinco años, la ampliación del plazo de amortización hasta un máximo de cuarenta años y la reducción del tipo de interés aplicable durante el período de carencia. El objetivo es reducir la cuota mensual hasta niveles asumibles.
Si la reestructuración resulta inviable porque la cuota resultante sigue siendo insostenible, entra en juego el segundo escalón: la posibilidad de solicitar una quita sobre el capital pendiente. La entidad no está obligada a concederla, pero sí a valorarla y a comunicar su decisión de forma motivada.
El tercer y último escalón es la dación en pago de la vivienda habitual. Si las medidas anteriores no son suficientes, el deudor puede solicitar que la entrega de la vivienda al banco salde completamente la deuda hipotecaria, sin que quede deuda remanente. Además, el deudor podrá permanecer en la vivienda durante un plazo de dos años en concepto de arrendamiento, pagando una renta reducida. Esta medida es, probablemente, la más conocida y la más solicitada por los deudores en situación más grave.
Cómo se solicita y qué documentación se necesita
El proceso comienza con una solicitud formal del deudor ante su entidad financiera, acompañada de documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos del umbral de exclusión. Entre los documentos habituales se encuentran el certificado de rentas de todos los miembros de la unidad familiar, el libro de familia, el certificado de empadronamiento colectivo, la escritura de préstamo hipotecario y, en su caso, resoluciones judiciales o administrativas que acrediten situaciones especiales de vulnerabilidad.
La entidad dispone de un mes desde la recepción de la solicitud completa para comunicar al deudor si acepta iniciar el proceso y para presentar, en su caso, el plan de reestructuración. Es fundamental conservar copia sellada de toda la documentación presentada y de las comunicaciones recibidas.
El papel del notario en el Código de Buenas Prácticas
El notario interviene en distintos momentos del proceso, aportando seguridad jurídica a todas las partes. Cuando la solución alcanzada implica una modificación de las condiciones del préstamo hipotecario —ya sea una novación del plazo, del tipo de interés o de ambos—, dicha modificación debe formalizarse en escritura pública ante notario para que surta plenos efectos frente a terceros y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, tal y como exige el artículo 4 del Real Decreto-ley 6/2012 en relación con la normativa hipotecaria general.
En el caso de la dación en pago, la transmisión de la vivienda al banco también requiere escritura pública notarial. El notario verifica que el deudor ha prestado un consentimiento libre e informado, comprueba que la operación se ajusta a la normativa vigente y que no existen cargas o circunstancias que puedan perjudicar al deudor de forma sobrevenida. Además, con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el asesoramiento notarial previo a la firma de cualquier novación hipotecaria se ha reforzado de forma significativa.
Si estás valorando acogerte al código de buenas prácticas bancarias o necesitas formalizar una novación o dación en pago, contar con asesoramiento notarial desde el inicio del proceso te ayudará a conocer tus derechos, a revisar la documentación que el banco te propone y a garantizar que la solución adoptada es la más adecuada para tu situación. En la Notaría PG74, ubicada en el Paseo de Gracia 74 de Barcelona, el notario Ausencio José Santos Martín y su equipo están a tu disposición para orientarte en cada paso del proceso.
