Imagine que una empresa quiere comprar un local comercial de segunda transmisión para destinarlo a su actividad. El vendedor, también empresario, sabe que la operación estaría en principio exenta de IVA, lo que la sujetaría al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Sin embargo, ambas partes prefieren tributar por IVA para que el comprador pueda deducirse el impuesto soportado. ¿Es esto posible? La respuesta es sí, siempre que se cumplan los requisitos de la renuncia a la exención de IVA que regula la ley. Esta figura, aparentemente técnica, tiene consecuencias económicas muy relevantes y es más frecuente de lo que parece en operaciones inmobiliarias entre empresarios.
¿Qué significa que una venta esté exenta de IVA y en qué casos se puede renunciar?
Cuando hablamos de exención de IVA en compra de local o de cualquier otro inmueble, nos referimos a que la operación no genera IVA y queda, en su lugar, sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Esta exención aparece regulada en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA), y se aplica fundamentalmente a las segundas y ulteriores entregas de edificaciones: es decir, a inmuebles que ya han sido utilizados con anterioridad y que, por tanto, ya agotaron el ciclo de primera transmisión sujeta plenamente a IVA.
Ahora bien, ese mismo precepto —el célebre artículo 20 de la LIVA— permite al transmitente renunciar a dicha exención en determinadas circunstancias. Cuando esto ocurre, la operación tributa por IVA en lugar de por TPO, con todas las implicaciones que ello conlleva para ambas partes.
Requisitos de la renuncia a la exención de IVA en inmuebles
Los requisitos de la renuncia a la exención de IVA en inmuebles están tasados legalmente y deben cumplirse de forma simultánea. No basta con que las partes lo deseen: la ley exige que concurran las siguientes condiciones.
En primer lugar, el transmitente debe ser un sujeto pasivo de IVA que actúe en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional. No cualquier vendedor puede renunciar: quien transmite a título particular, sin condición de empresario, no tiene esta opción.
En segundo lugar, el adquirente también debe ser un sujeto pasivo del impuesto con derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado, o bien un empresario que vaya a destinar el inmueble a una actividad que origine el derecho a deducir. La lógica es clara: la renuncia solo tiene sentido cuando el comprador puede recuperar el IVA que paga, evitando así un coste definitivo. De lo contrario, la exención le resultaría más beneficiosa.
En tercer lugar, la renuncia debe comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega del bien. En la práctica, esta comunicación se instrumenta habitualmente en la propia escritura pública de compraventa, lo que otorga plena seguridad jurídica a ambas partes y a la Hacienda Pública.
¿Quién paga el IVA en una compraventa con renuncia a la exención?
Esta es una de las preguntas más habituales: ¿quién paga el IVA en una compraventa cuando se ha ejercido la renuncia? Aquí entra en juego el mecanismo de la inversión del sujeto pasivo, regulado en el artículo 84.Uno.2º.e) de la LIVA. Cuando opera la renuncia a la exención de IVA, la inversión del sujeto pasivo hace que sea el adquirente, y no el vendedor, quien asume la condición de sujeto pasivo y debe ingresar el IVA en Hacienda.
Esto significa que en la renuncia a la exención de IVA con inversión del sujeto pasivo, el comprador se autorepercute el impuesto: lo declara como IVA devengado y, simultáneamente, como IVA deducible en su declaración periódica, de modo que el efecto económico neto puede ser nulo si tiene pleno derecho a la deducción. Por eso se dice que esta operación es «financieramente neutra» para el adquirente empresario, aunque requiere una correcta gestión contable y fiscal.
Ejemplo práctico de renuncia a la exención de IVA
Un ejemplo de renuncia a la exención de IVA ayuda a entender el funcionamiento real de este mecanismo. Supongamos que una sociedad mercantil vende una nave industrial usada, valorada en 500.000 euros, a otra empresa que la destinará íntegramente a actividades con derecho a deducción. Sin renuncia, la operación tributaría por TPO al tipo autonómico correspondiente (en Cataluña, el tipo general para inmuebles es del 10%, lo que supondría 50.000 euros de coste efectivo para el comprador, irrecuperable). Con la renuncia a la exención, la operación tributa por IVA al 21%: 105.000 euros que el adquirente declara y se deduce íntegramente. El ahorro es evidente.
Para que la escritura recoja correctamente esta operación, suele incluirse una cláusula específica en la que el vendedor declara expresamente su renuncia a la exención prevista en el artículo 20.Uno.22º de la LIVA, el comprador manifiesta su condición de sujeto pasivo con derecho pleno a la deducción, y se hace constar que la inversión del sujeto pasivo es aplicable conforme al artículo 84.Uno.2º.e) de la misma ley.
La renuncia a la exención de IVA en operaciones inmobiliarias: cautelas y errores frecuentes
La renuncia a la exención de IVA en operaciones inmobiliarias no está exenta de riesgos si no se gestiona correctamente. Uno de los errores más comunes es ejercer la renuncia sin verificar que el adquirente cumple efectivamente el requisito de deducibilidad. Si el comprador no tiene derecho a deducir el IVA soportado —por ejemplo, porque su actividad está mayoritariamente exenta—, la renuncia no procede y la operación podría ser recalificada por la Administración tributaria, con las consecuencias sancionadoras que ello implica.
Otro aspecto a vigilar es el régimen de prorrata. Cuando el adquirente aplica la regla de prorrata porque realiza simultáneamente operaciones con y sin derecho a deducción, la renuncia puede ser solo parcialmente ventajosa, y conviene calcular con precisión el impacto fiscal antes de decidir.
También es importante no confundir la exención del artículo 20.Uno.22º —aplicable a segundas y ulteriores transmisiones— con la exención del artículo 20.Uno.20º de la LIVA, referida a terrenos no edificables, que tiene un régimen distinto y no siempre admite renuncia en los mismos términos.
El papel del notario en la formalización de la renuncia
El notario desempeña un papel fundamental en estas operaciones. No solo da fe de la voluntad de las partes, sino que verifica que los requisitos legales de la renuncia concurren en el momento del otorgamiento, asesora sobre las consecuencias fiscales de la decisión adoptada y redacta las cláusulas precisas que permiten a la Administración tributaria conocer con exactitud el régimen aplicado. Una escritura bien redactada es la mejor garantía frente a una eventual comprobación de la Agencia Tributaria. En la Notaría del Paseo de Gracia 74 de Barcelona, el notario Ausencio José Santos Martín asesora a empresas y particulares en la estructuración fiscal y jurídica de sus operaciones inmobiliarias, asegurando que cada compraventa quede documentada con la máxima seguridad y rigor.
