Imagine a una pareja de jubilados barceloneses que poseen un piso en el Eixample. Necesitan liquidez para afrontar sus gastos sin renunciar a vivir en su casa hasta el final de sus días. La solución que encuentran no es vender el piso al uso: deciden transmitir únicamente la nuda propiedad, reservándose el usufructo vitalicio. El comprador adquiere hoy un inmueble a precio reducido sabiendo que, con el tiempo, consolidará la plena propiedad. Esta operación, cada vez más frecuente en el mercado inmobiliario catalán, tiene implicaciones jurídicas, fiscales y notariales que conviene conocer bien antes de dar el paso.
Qué significa vender la nuda propiedad con reserva de usufructo
El derecho de propiedad puede desglosarse en dos elementos: el usufructo, que atribuye el uso y disfrute del bien, y la nuda propiedad, que es la titularidad despojada de ese uso y disfrute. Cuando el propietario vende la nuda propiedad con reserva de usufructo, transmite el dominio a un tercero pero conserva para sí —o para una persona designada— el derecho a habitar o explotar el inmueble durante un período determinado o, habitualmente, de forma vitalicia.
En Cataluña, esta figura se regula principalmente en el Libro V del Codi Civil català (Llei 5/2006, de 10 de maig), que dedica los artículos 561-1 y siguientes al usufructo y los derechos de uso. A diferencia del Código Civil español —aplicable en el resto del territorio—, el derecho catalán presenta algunas singularidades en materia de extinción del usufructo, consolidación de la propiedad y régimen de cargas, lo que hace especialmente relevante contar con asesoramiento especializado cuando el inmueble está en Barcelona o en cualquier otro municipio de Cataluña.
Por qué se realiza una compraventa de nuda propiedad
Las motivaciones para vender la nuda propiedad son diversas. La más extendida es la necesidad de obtener liquidez inmediata sin perder el derecho a residir en la vivienda habitual, una fórmula que resulta especialmente atractiva para personas mayores sin herederos directos o que desean complementar su pensión. También se utiliza como herramienta de planificación patrimonial y sucesoria: al transmitir en vida la nuda propiedad —por ejemplo, a un hijo—, se anticipa parte de la herencia y se pueden reducir los costes del impuesto de sucesiones, aunque siempre bajo supervisión de un notario para evitar que la operación sea calificada como donación encubierta.
Desde el lado del comprador, adquirir la nuda propiedad de una vivienda supone pagar un precio inferior al valor de mercado del inmueble en pleno dominio. El descuento se calcula actuarialmente en función de la edad del usufructuario y de las tablas de esperanza de vida aprobadas por la Administración tributaria. A mayor edad del usufructuario, menor es el valor del usufructo y, por tanto, mayor la proporción que representa la nuda propiedad sobre el valor total. Comprar la nuda propiedad de una vivienda puede ser una inversión interesante a largo plazo, aunque requiere asumir la incertidumbre sobre el momento en que se producirá la consolidación de la plena propiedad.
Cómo se valoran y tributan la nuda propiedad y el usufructo
La venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio tiene un tratamiento fiscal específico que no puede ignorarse. A efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), la base imponible se determina prorrateando el valor total del inmueble entre el usufructo y la nuda propiedad. La regla general del artículo 10.2.a) del Real Decreto Legislativo 1/1993 establece que el valor del usufructo vitalicio equivale al resultado de restar a 89 la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. La nuda propiedad vale el complemento hasta el 100 %.
Para el vendedor —el nudopropietario que transmite— la operación genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, calculada como diferencia entre el valor de transmisión de la nuda propiedad y su valor de adquisición. Si el inmueble se adquirió en su día como plena propiedad, habrá que prorratear el precio de compra original entre los dos elementos. Asimismo, si el vendedor es mayor de 65 años y la venta afecta a su vivienda habitual, puede aplicarse la exención por reinversión o la exención específica prevista en la normativa del IRPF, aunque conviene analizar cada caso con detalle porque la reserva de usufructo puede condicionar el cumplimiento de los requisitos.
En cuanto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la conocida como plusvalía municipal), la transmisión de la nuda propiedad también está sujeta, calculándose el tributo únicamente sobre la parte del valor catastral que corresponde a la nuda propiedad. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 y la reforma del artículo 107 del Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales), el contribuyente puede optar por el método objetivo o el método real, eligiendo el que resulte más favorable.
Qué ocurre cuando se extingue el usufructo
La extinción del usufructo vitalicio se produce, como regla general, con el fallecimiento del usufructuario, aunque también puede extinguirse por renuncia, por el transcurso del plazo pactado si el usufructo era temporal, o por consolidación anticipada. En ese momento, el nudopropietario consolida automáticamente la plena propiedad del inmueble sin necesidad de un nuevo título traslativo, aunque sí es recomendable inscribir la extinción en el Registro de la Propiedad para reflejar la situación actualizada de la finca. Esta consolidación no tributa en el ITP, pero sí puede tener efectos en el IRPF del nudopropietario si se produce una ganancia patrimonial derivada del incremento de valor desde la adquisición.
En el ámbito catalán, el Codi Civil català (artículo 561-18 y siguientes) regula con detalle las obligaciones del usufructuario respecto al mantenimiento del inmueble, el pago de gastos ordinarios y la responsabilidad frente a daños. Es fundamental que la escritura de compraventa de nuda propiedad y usufructo recoja con claridad cómo se distribuyen estas cargas entre las partes para evitar conflictos futuros.
El papel del notario en la venta de nuda propiedad en Barcelona
La compraventa de nuda propiedad debe formalizarse necesariamente en escritura pública ante notario para tener acceso al Registro de la Propiedad y producir efectos frente a terceros. El notario no solo da fe de la identidad y capacidad de las partes y del consentimiento libre prestado, sino que también asesora de forma imparcial sobre las consecuencias jurídicas y fiscales de la operación, verifica que no existen cargas ocultas sobre el inmueble y redacta el clausulado que protege adecuadamente los intereses de ambas partes. En una operación de la complejidad de la venta inmueble con usufructo y nuda propiedad, el asesoramiento notarial previo es especialmente valioso para estructurar la operación de la forma más eficiente.
En la Notaría PG74, situada en el Paseo de Gracia 74 de Barcelona, el notario Ausencio José Santos Martín atiende con regularidad operaciones de nuda propiedad en Barcelona y en toda Cataluña. Si está pensando en vender la nuda propiedad de su piso o en comprar la nuda propiedad de una vivienda como inversión, puede solicitar una consulta previa para analizar su situación concreta, calcular la tributación aplicable y conocer todas las implicaciones antes de comprometerse.
