Imagine la escena: firma el día en que por fin va a comprar su piso y, en la mesa del notario, el vendedor le pregunta cómo va a pagar. ¿Cheque bancario? ¿Transferencia? ¿Efectivo? Lo que parecía un detalle menor se convierte, de repente, en una fuente de dudas y tensión. La forma de pago en la compraventa de un inmueble no es una cuestión menor: tiene implicaciones jurídicas, fiscales y prácticas que conviene entender bien antes del día de la firma. En este artículo explicamos cómo se paga la compra de una vivienda, cuáles son las opciones disponibles, y qué dice la ley al respecto.
¿Quién decide la forma de pago en una compraventa?
Una duda frecuente es quién elige la forma de pago en una compraventa. La respuesta es simple en teoría: las partes, de común acuerdo. El contrato de compraventa es, ante todo, un acuerdo de voluntades, y tanto comprador como vendedor pueden negociar libremente el medio de pago que mejor les convenga. En la práctica, sin embargo, es habitual que el vendedor tenga preferencias claras —especialmente si tiene una hipoteca que cancelar simultáneamente— y que el banco del comprador también imponga condiciones si hay financiación de por medio.
Lo que sí exige la ley es que el notario identifique y haga constar en la escritura el medio de pago utilizado. Así lo establece la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, que modificó la Ley del Notariado y obliga a los notarios a recoger en las escrituras de transmisión de bienes inmuebles los medios de pago empleados, los importes y, cuando sea relevante, los números de cuenta y entidades intervinientes. Esto no es burocracia: es una garantía de trazabilidad que protege a ambas partes.
El cheque bancario: la forma de pago más tradicional
Durante décadas, el cheque bancario conformado —también llamado cheque de caja o cheque bancario certificado— fue el rey absoluto de las compraventas inmobiliarias en España. Su lógica es sencilla: el banco emisor garantiza que los fondos existen y quedan reservados, de modo que el vendedor puede aceptarlo con la misma seguridad que el efectivo.
Sin embargo, en los últimos años ha surgido una controversia práctica que muchos compradores descubren tarde: la comisión del cheque bancario en la compra de una vivienda. No todos los bancos cobran lo mismo, ni todos lo cobran siempre, pero es habitual que la entidad emisora aplique una comisión que oscila entre el 0,1% y el 0,5% del importe, con mínimos que pueden superar los 30 o 50 euros por cheque. En una operación de, por ejemplo, 300.000 euros, eso puede suponer entre 300 y 1.500 euros solo en comisiones bancarias. Conviene consultar con el banco antes de decidir este medio de pago, y tener en cuenta que habitualmente es el comprador quien asume este coste.
Una vez entregado el cheque en la notaría y firmada la escritura, el vendedor deberá ingresar ese cheque por la venta del piso en su cuenta. El plazo para hacerlo suele ser de quince días hábiles, aunque puede variar según la entidad. Es importante no dejarlo en el cajón: los cheques bancarios caducan, y aunque el plazo legal es largo, algunas entidades aplican restricciones operativas propias.
El pago ante notario por transferencia bancaria
La pregunta de si se puede pagar un piso por transferencia bancaria tiene una respuesta rotundamente afirmativa, y cada vez son más las compraventas que se instrumentan total o parcialmente a través de este medio. La transferencia —ya sea ordinaria o SEPA— tiene la ventaja de la inmediatez, la rastreabilidad y, en general, la ausencia de comisiones significativas para el ordenante en las modalidades estándar.
El pago ante notario por transferencia plantea, no obstante, una cuestión técnica que todo comprador debe conocer: la llamada cláusula «salvo buen fin». Cuando se acredita una transferencia en el momento de la firma, el notario puede hacer constar en la escritura que el pago queda condicionado al buen fin de la misma. Esta expresión —salvo buen fin de la transferencia— significa que la transmisión de la propiedad se considera efectuada, pero el vendedor tiene garantía documental de que, si la transferencia no llegara a ejecutarse correctamente, puede reclamar el precio. En la práctica, con las transferencias SEPA actuales, los problemas son muy excepcionales, pero la cláusula otorga una capa adicional de seguridad jurídica.
Existe también la posibilidad de realizar la transferencia con anterioridad a la firma, acreditando el justificante en la notaría. Esta modalidad es especialmente habitual cuando hay subrogaciones o cancelaciones hipotecarias simultáneas que requieren coordinación con el banco acreedor.
Otras formas de pago: efectivo y sus límites legales
El pago en efectivo es, técnicamente, una forma de pago válida, pero la ley lo restringe de forma muy significativa en las operaciones inmobiliarias. El artículo 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de lucha contra el fraude fiscal, establece que no pueden pagarse en efectivo operaciones en las que alguna de las partes actúe como empresario o profesional, cuando el importe sea igual o superior a 1.000 euros (límite rebajado desde los 2.500 euros anteriores por la Ley 11/2021). Cuando ninguna de las partes actúa en ejercicio de actividad empresarial o profesional, el límite se fija en 10.000 euros.
En la práctica, esto significa que en la inmensa mayoría de las compraventas de inmuebles —donde al menos una parte suele ser un promotor, una empresa o un particular que actúa con carácter económico— el uso del efectivo está muy limitado o directamente prohibido para los importes que suelen manejarse. El incumplimiento puede acarrear sanciones para ambas partes, comprador y vendedor, de hasta el 25% de la cantidad pagada en efectivo.
¿Cuál es la forma de pago más segura entre particulares?
Cuando se trata de una forma de pago segura entre particulares, la combinación más habitual y recomendable es utilizar transferencia bancaria para los pagos parciales previos (señal, arras) y cheque bancario o transferencia en el momento de la firma notarial para el precio pendiente. En todos los casos, la escritura pública notarial actúa como el mejor documento probatorio: el notario da fe de que el pago se ha realizado, del medio empleado y del importe, lo que hace prácticamente imposible que el vendedor pueda negar haber cobrado.
Para operaciones de gran importe o cuando existan dudas sobre la solvencia de alguna de las partes, existe también la posibilidad de utilizar cuentas de garantía bloqueadas o escrow, aunque su uso todavía no está muy extendido en el mercado inmobiliario español.
El papel del notario en la acreditación del pago
El notario no es un mero fedatario de firmas: su función en la compraventa incluye verificar y documentar los medios de pago, asesorar a las partes sobre las implicaciones de cada modalidad y garantizar el cumplimiento de la normativa antifraude. Esta labor de control previene conflictos futuros y dota a la operación de plena seguridad jurídica.
En la Notaría PG74, situada en el Paseo de Gracia 74 de Barcelona, el notario Ausencio José Santos Martín y su equipo asesoran a compradores y vendedores sobre todas las cuestiones relacionadas con los medios de pago en compraventas inmobiliarias, incluyendo las particularidades del derecho catalán y la coordinación con entidades bancarias para operaciones complejas. Antes de acudir a la firma, no dude en consultar cualquier duda: una decisión bien informada sobre cómo pagar su vivienda puede ahorrarle tiempo, dinero y preocupaciones.
